چكيده
اوراق اجاره به سندهايي مالي اطلاق مي‌شود كه از قابليت گردش در جهت بهره‌وري اقتصادي برخوردارند و مالكيت بر عين‌هاي اجاره داده شده يا منافع و يا خدمات را نشان مي‌دهند.

اوراق اجاره شامل مجموعه‌اي متنوع است كه اصلي‌ترين ويژگي مشترك آن‌ها گردش راحت‌تر و سريع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات و اوراق اعيان اجاره‌اي. هريك از اين گونه‌ها خود به چند دسته تقسيم مي‌شوند.

اين مقاله در صدد مطالعه فقهي اين اوراق و بررسي عناصر مشترك و اختصاصي آن‌ها است.
از اين رو ابتدا به تعريف اوراق اجاره و تبيين انواع آ‎ن مي‌پردازد. سپس با شناسايي عناصر همه يا هريك از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌اي فقهي را در جهت سازگار بودن و يا نبودن اين عناصر با موازين فقهي به سامان مي‌رساند. نتيجه‌اي كه از اين مطالعه حاصل مي‌شود آن است كه: دست كم بسياري از انواع اوراق اجاره از نظر فقهي مواجه با اشكال نمي‌باشند.

۱ـ تعريف اوراق اجاره و انواع آن
الف. تعريف اوراق اجاره
اوراق اجاره به سندهايي مالي اطلاق مي‌شود كه برخوردار از قابليت گردش در جهت بهره‌وري اقتصادي بوده و مالكيت دارنده آن را نسبت به عين‌هاي اجاره داده شده يا منافع توصيف شده‌اي كه عمدتاً تقديري ـ و نه فعلي و تحقيقي – هستند، نشان مي‌دهد.

از اين‌رو اوراق اجاره را بايد شامل مجموعه‌اي متنوع دانست كه با برخي ويژگي‌هاي مشترك و اختصاصي قابل شناسايي است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلي‌ترين ويژگي مشترك سندهاي اجاره گردش راحت‌تر و سريع‌تر آن‌ها است, كه از آن ابزاري براي سرمايه گذاري راحت‌تر اقتصادي و گام نهادن در مسيري منتهي به توسعه ساخته است.

ب. انواع اوراق اجاره
انجام هرگونه مطالعه فقهي پيرامون اين اوراق تنها پس از توضيح انواع و گونه‌هاي آن‌ها امكان‌پذير است. تفكيك قايل شدن ميان انواع اوراق اجاره، ما را در شناسايي عناصر شكل دهنده و هويت بخش به هر يك از آن‌ها, ياري مي‌رساند. قيود و مختصات تمييز دهنده هر يك از اين انواع از ديگري تنها هنگامي مشخص مي‌شود كه با توضيح انواع اين اوراق, به شناسايي و بررسي ويژگي‌هاي انحصاري و مشترك آن‌ها پرداخته شود.

اين مسئله در مطالعه فقهي اين اوراق بسيار راه‌گشا مي‌باشد؛ زيرا نشان مي‌دهد كه هر يك از اين انواع تا چه ميزان با موازين فقه سازگاري دارد.

اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش مي‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجاره خدمات و اوراق اعيان اجاره‌اي. در زير تبيين اين انواع را پي مي‌گيريم:
۱ ـ اوراق اجاره منافع
اوراق اجاره منافع، سندهايي هستند كه تداول ]دست به دست گشتن[ آن‌ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله‌اي از عقدهاي اجاره نسبت به منافع يك عين است.

اين اوراق به دو دسته تقسيم مي‌شوند:
دسته اول: سندهاي اجاره اموال وقفي و يا مشابه آن
اين در موردي است كه به عنوان مثال, زميني وقفي يا زميني كه اداره آن دراختيار شهرداري است وجود داشته باشد و متولي وقف و يا شهرداري به‌منظور جذب سرمايه لازم براي احداث بنا در زمين تحت اختيار خود، سندهايي را صادر نمايد؛ به اين صورت كه با دادن آن‌ها به مجموعه‌اي از افراد, مبالغي در چارچوب عقد اجاره از آنان دريافت كند و دارندگان سندها نيز در موعد مقرر از منافع سكونت در بناي احداث شده در آن زمين استفاده نمايند. در اين گونه از اوراق اجاره، شهرداري يا مرجع مشرف به زمين‌ها از وكالت صاحبان سندها براي اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد ديگري برخوردار است.

ابعاد و ويژگي‌هاي اين دسته از سندهاي اجاره را مي‌توان به صورت زير ارايه نمود:
۱ـ عقد اجاره ميان ناظر يا مشرف از يك طرف و اشخاص متعدد از طرف ديگر صورت مي‌گيرد؛
۲ـ مشرف يا ناظر با استفاده از مبالغي كه در ازاي واگذاري سندهاي اجاره دريافت مي‌كند به سرمايه گذاري در زمين تحت اختيار خود دست مي‌زند؛
۳ـ از جانب دارندگان سند به مشرف يا ناظر وكالت داده مي‌شود تا وي بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادي كه در نهايت از منافع حاصل از اجاره بهره‌مند مي‌شوند واگذار نمايد. اين افراد مستأجران نهايي به حساب مي‌آيند؛
۴ـ تمام منافع حاصل از زمين پس از اتمام كار به صاحبان اين سندها تعلق ندارد بلكه بخشي از آن به اشخاص حقيقي يا حقوقي كه وقف و يا ملكيت زمين مربوط به آن‌ها است، تعلق مي‌گيرد و مشرف ملزم به پرداخت اين سهم به آن‌ها است؛
۵ـ اجاره دوم و ديگر اجاره‌ها ـ اجاره‌هايي كه بعد از اولين اجاره از طريق انتقال سندها صورت مي‌گيرد ـ آميخته‌اي از اجاره بالوكاله و اجاره بالاصاله است؛ زيرا صادر كننده سند (مشرف و يا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوكاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و يا اشخاص حقوقي صاحب زمين بالاصاله عمل مي‌نمايد.