دانلود مقاله اوراق اجاره

بعد از پيروزي انقلاب اسلامي و تصويب قانون عمليات بانكي بدون ربا، ابزارهاي سياست پولي دچار دگرگوني شد. «عمليات بازار باز» يا «انتشار اوراق قرضه»، كه امروز از مهمترين ابزارهاي سياست پولي به شمار ميآيد، به علت مبتني بودن بر بهره با مشكل قانوني مواجه و از شمار ابزارهاي سياست پولي حذف شد. به دنبال اين تحول صاحب نظران پول و بانكداري و اقتصادانان مسلمان به فكر طراحي ابزارهاي جايگزيني افتادند كه قابليت و كارايي اوراق قرضه را در نظام بانكداري ربوي داشته باشد.

در اين مقاله بعد از تبيين جايگاه و اهميت «عمليات بازار باز» در انجام سياستهاي پولي به نقد و بررسي ابزارهاي جايگزين پيشنهاد شده پرداخته و در پايان ابزار جديدي پيشنهاد ميكنيم.

۲- اهميت عمليات بازار باز
زماني مقامات پولي بانكهاي مركزي، سياست تنزيل را مهمترين ابزار سياست پولي ميدانستند. بانكها سفتههاي مشتريان خود را تنزيل ميكردند و سپس آنها را براي دريافت وجه نقد جديد به بانكهاي مركزي ميسپردند. به اين وسيله هم بانكهاي تجاري پاسخگوي تقاضاي اعتبار توليدكنندگان بودند و هم سياست گذاران پولي(با تغيير در نرخ تنزيل مجدد) حجم اعتبارات بانكي و به دنبال آن حجم پول در اقتصاد را كنترل و هدايت ميكردند. اين ابزار اگرچه نسبت به تغيير نرخ ذخيره قانوني، با وقفه زماني كمتري اثر خود را بروز ميدهد، ولي با وقفه زماني قابل توجهي بر متغيرهاي اقتصادي است و توان مقابله سريع با ادوار تجاري را ندارد.

در اين ميان سياست انتشار اوراق قرضه به دليل سرعت تأثيرگذاري و انعطافپذيري فوقالعاده، ميتواند هر زمان و به هر ميزان مورد استفاده قرار گيرد. بانك مركزي با فروش اوراق قرضه به بانكهاي تجاري، ذخاير آنها و در نتيجه قدرت وام دهي آنها را هر قدر كه بخواهد كاهش ميدهد؛ همچنانكه با فروش اوراق به مردم قدرت خريد آنها را كاهش ميدهد. بر عكس با خريد اوراق قرضه قدرت وام دهي بانكها و قدرت خريد مردم را بالا ميبرد. از اين رو عمليات بازار باز علاوه بر تنظيم سياستهاي پولي و اعتباري بلند مدت، حربهاي در دست مقامات پولي است براي مقابله با بحرانهاي تورمي كوتاه مدت و جبران كسريهاي بودجه مقطعي.

با اين حال، عمليات بازار باز از نظر فقهي ماهيتي ربوي دارد؛ چرا كه خريد و فروش ابتدايي اوراق، مصداق واضح قرض با بهره و ربا و خريد و فروش ثانوي آن نيز تنزيل دين ناشي از رباست كه هر دو حرام و باطل ميباشند. اينجاست كه ضرورت طراحي ابزارهاي جايگزين عمليات بازار باز رخ مينمايد.

۳- اصول و معيارهاي طراحي ابزارهاي جايگزين
از آنجا كه مسائل پولي خصوصاً ابزارهاي مالي از حساسيت زيادي برخوردارند، لازم است در طراحي آنها نهايت دقت به عمل آيد و علاوه بر شرط غير ربوي بودن، خصوصيات زير نيز در آنها لحاظ شود:

الف ـ اوراق مورد نظر بايد از لحاظ شكلي و ماهوي با اوراق قرضه هماهنگ بوده تا بتواند در استاندارهاي جهاني مورد استفاده قرار گيرد.

ب ـ اوراق پيشنهادي بايد مطابق با يكي از روشهاي تأمين مالي متناسب با ضوابط شرعي (عقود ذكر شده در قانون عمليات بانكي بدون ربا) صادر گردد. به اين معني كه كيفيت انتشار اوراق و نحوه به كارگيري وجوه حاصل، مطابق با مقررات عقود مزبور باشد.

ج ـ ضوابط مربوط به نحوه معامله اوراق در بازار ثانويه، كيفيت تقسيم سود، بازپرداخت مبلغ اسمي، به كارگيري وجوه به منظور جلب اعتماد مردم و نحوه رسيدگي به اختلافات احتمالي مشخص گردد.[۱]

د ـ قابليت تجديد انتشار در سررسيد را داشته باشد تا در سررسيد آن بتوان اوراق جديدي منتشر و جايگزين كرد.

هـ منابع مالي حاصل از فروش اوراق، از امنيت كافي (مثلاً از طريق پوششهاي مختلف بيمه) برخوردار باشند.

۴- نقد اوراق جايگزين اوراق قرضه
۱-۴. اوراق قرضه بدون بهره
با توجه به حذف بهره از نظام اقتصادي كشور، سادهترين پيشنهاد جايگزين سياست بازار باز، انتشار اوراق قرضه بدون بهره است. هرچند با توجه به تمايل صاحبان درآمد به حداكثر استفاده از نقدينگي، نميتوان انتظار داشت از اين اوراق در سطح وسيعي استقبال شود؛ دولت ميتواند به منظور ايجاد انگيزه جوايزي متناسب با مبلغ اوراق و مدت آنها در نظر بگيرد و تسهيلات بيشتري را براي دارندگان اين اوراق قائل شود. به طوري كه هر زمان بخواهند، بتوانند آنها را از طريق بانك عامل يا بازار بورس اوراق بهادار به فروش برسانند.

تجربه حاصل از فروش اوراق قرضه بدون بهره طي سالهاي بعد از انقلاب (و پس از تصويب قانون عمليات بانكي بدون ربا) تجربه مثبتي نبود. در سال ۱۳۵۸ به دولت اجازه داده شد كه حداكثر تا مبلغ ۳۵۰ ميليارد ريال اوراق قرضه بدون بهره (بابت مطالبات بانك مركزي، ناشي از اعتباراتي كه به تضمين يا تعهد سازمان برنامه و بودجه اعطا شده بود) منتشر نمايد. تمام اين اوراق نزد بانك مركزي جمهوري اسلامي است و تاكنون معامله نشدهاند.

با توجه به مطالب پيشين، ميتوان گفت كه انتشار اوراق قرضه بدون بهره اگرچه كاملاً با مقررات شرعي انطباق دارد ولي نميتواند به عنوان ابزار سياست پولي مورد استفاده قرار گيرد؛ زيرا نيازمند حس خيرخواهي و كمالات معنوي انسانهاست كه اولاً تغيير آن در كوتاه مدت ممكن نيست، ثانياً از كنترل بانك مركزي خارج است. علاوه بر اين، اوراق قرضه بدون بهره نه تنها قابليت كنترل حجم پول را ندارد بلكه پديدهاي است كه به طور طبيعي در خلاف جهت سياست پولي عمل ميكند. به اين ترتيب كه در شرايط تورمي(كه بانك مركزي درصدد فروش اين اوراق است) مردم براي حفظ ارزش دارايي خود سعي ميكنند اوراقي را هم كه در دست دارند بفروشند و دارايي خود را به صورت كالاهايي با دوام نگهداري كنند؛ در شرايط ركودي نيز (كه بانك مركزي مايل به خريد اين اوراق و تزريق پول به اقتصاد است) دارندگان اوراق قرضه بدون بهره انگيزهاي براي فروش ندارند و در آن شرايط سعي ميكنند دارايي خود را به صورت اوراق نگهداري كنند.

۲ـ۴. اوراق خريد نسيه دولتي
دومين پيشنهادي كه از جهات زيادي شبيه اوراق قرضه ميباشد، اوراق خريد نسيه دولتي است. بانكهاي تجاري، تخصصي و ساير مؤسسات پولي و اعتباري، كالاهاي سرمايهاي مورد نياز طرحهاي عمراني و دفاعي دولت را ميخرند و آنها را به صورت نسيه به دولت ميفروشند. دولت در مقابل خريد آنها به جاي پول نقد، اوراق نسيه دولتي كه حاكي از بدهي مدتدار دولت به فروشنده است در اختيار بانك و ساير مؤسسات قرار ميدهد. سپس از محل فروش طرحها يا از طريق بودجه عمومي، اسناد بدهي خود را به تدريج جمعآوري ميكند. از طرفي بانكها و مؤسسات پولي ميتوانند اسناد بدهي دولت را كه نزد خود نگهداري ميكنند، به مردم بفروشند(تنزيل كنند). حال بانك مركزي ميتواند با توجه به شرايط اقتصادي(تورمي يا ركودي) اقدام به خريد يا فروش اوراق نسيه دولتي كرده و نقدينگي را كنترل كند.

انگيزه معامله اين اوراق از اختلاف قيمت نسيه كالاها با قيمت نقد آنها ناشي ميشود و تغييرات نرخ نسيه(درصد اختلاف قيمت خريد نقد و نسيه كالاها) انگيزه بانكها، مؤسسات اعتباري و مردم را در معامله اين اوراق كم و زياد ميكند.

از آنجا كه منافع حاصل از اين اوراق، تبديل به سرمايهگذاري در بخش حقيقي اقتصاد ميشود، هيچ اثر سويي در اقتصاد كشور به بار نميآورد و از اين بابت بر اوراق قرضه ترجيح دارد.

زيرا در بسياري از موارد منافع حاصل از فروش آنها صرف هزينههاي جاري دولت يا بازپرداخت اوراق قرضه سررسيد شده قبلي ميگردد. اين اوراق از جهاتي مورد انتقاد واقع شدهاند كه در موارد زير خلاصه ميشود:
الف ـ معامله اول(فروش نسيهاي كالا از طرف بانك به دولت و گرفتن سند مالي در مقابل آن) از نظر فقهي هيچ اشكالي ندارد؛ ولي اگر تنزيل در معامله دوم را به معناي استقراض و حواله بدانيم، مستلزم اين است كه بانك تجاري از بانك مركزي يا مردم استقراض كرده و بازپرداخت قرض را با دادن سند مالي به دولت حواله كند. در اين صورت، تنزيل ماهيت ربوي مييابد كه به اجماع همه فقها باطل است. اما اگر تنزيل در معامله دوم را از باب فروش دين بدانيم در صحت يا بطلان آن اختلاف است.

برخي از بزرگان چون امام خميني(ره)[۳] و آيت الله خامنهاي[۴] فروش سفته، برات و هر سند مالي را به شخص ثالث به كمتر از مبلغ اسمي جايز نميدانند. برخي ديگر نظير آيت الله گلپايگاني(ره)[۵] و آيهٔ الله اراكي(ره)[۶] فروش سفته، برات و اسناد مالي را در صورتي كه حاكي از بدهي حقيقي باشد(سند صوري نباشد) جايز ميدانند. نتيجه اينكه چنين ابزاري، كه تنها به نظر برخي از مجتهدين جايز ميباشد نميتواند ملاك عمل مؤسسهاي عمومي چون بانك قرار گيرد.

چكيده
اوراق اجاره به سندهايي مالي اطلاق مي‌شود كه از قابليت گردش در جهت بهره‌وري اقتصادي برخوردارند و مالكيت بر عين‌هاي اجاره داده شده يا منافع و يا خدمات را نشان مي‌دهند.

اوراق اجاره شامل مجموعه‌اي متنوع است كه اصلي‌ترين ويژگي مشترك آن‌ها گردش راحت‌تر و سريع‌تر آن‌ها است. اوراق اجاره سه گونه است: اوراق اجاره منافع, اوراق اجاره خدمات و اوراق اعيان اجاره‌اي. هريك از اين گونه‌ها خود به چند دسته تقسيم مي‌شوند.

اين مقاله در صدد مطالعه فقهي اين اوراق و بررسي عناصر مشترك و اختصاصي آن‌ها است.
از اين رو ابتدا به تعريف اوراق اجاره و تبيين انواع آ‎ن مي‌پردازد. سپس با شناسايي عناصر همه يا هريك از انواع اوراق اجاره, مطالعه‌اي فقهي را در جهت سازگار بودن و يا نبودن اين عناصر با موازين فقهي به سامان مي‌رساند. نتيجه‌اي كه از اين مطالعه حاصل مي‌شود آن است كه: دست كم بسياري از انواع اوراق اجاره از نظر فقهي مواجه با اشكال نمي‌باشند.

۱ـ تعريف اوراق اجاره و انواع آن
الف. تعريف اوراق اجاره
اوراق اجاره به سندهايي مالي اطلاق مي‌شود كه برخوردار از قابليت گردش در جهت بهره‌وري اقتصادي بوده و مالكيت دارنده آن را نسبت به عين‌هاي اجاره داده شده يا منافع توصيف شده‌اي كه عمدتاً تقديري ـ و نه فعلي و تحقيقي – هستند، نشان مي‌دهد.

از اين‌رو اوراق اجاره را بايد شامل مجموعه‌اي متنوع دانست كه با برخي ويژگي‌هاي مشترك و اختصاصي قابل شناسايي است. بعد از عنصر «ارتباط داشتن با عقد اجاره» اصلي‌ترين ويژگي مشترك سندهاي اجاره گردش راحت‌تر و سريع‌تر آن‌ها است, كه از آن ابزاري براي سرمايه گذاري راحت‌تر اقتصادي و گام نهادن در مسيري منتهي به توسعه ساخته است.

ب. انواع اوراق اجاره
انجام هرگونه مطالعه فقهي پيرامون اين اوراق تنها پس از توضيح انواع و گونه‌هاي آن‌ها امكان‌پذير است. تفكيك قايل شدن ميان انواع اوراق اجاره، ما را در شناسايي عناصر شكل دهنده و هويت بخش به هر يك از آن‌ها, ياري مي‌رساند. قيود و مختصات تمييز دهنده هر يك از اين انواع از ديگري تنها هنگامي مشخص مي‌شود كه با توضيح انواع اين اوراق, به شناسايي و بررسي ويژگي‌هاي انحصاري و مشترك آن‌ها پرداخته شود.

اين مسئله در مطالعه فقهي اين اوراق بسيار راه‌گشا مي‌باشد؛ زيرا نشان مي‌دهد كه هر يك از اين انواع تا چه ميزان با موازين فقه سازگاري دارد.

اوراق اجاره سه گونه متفاوت را پوشش مي‌دهد: اوراق اجاره منافع، اوراق اجاره خدمات و اوراق اعيان اجاره‌اي. در زير تبيين اين انواع را پي مي‌گيريم:
۱ ـ اوراق اجاره منافع
اوراق اجاره منافع، سندهايي هستند كه تداول ]دست به دست گشتن[ آن‌ها پس از صدور، دربردارنده انجام سلسله‌اي از عقدهاي اجاره نسبت به منافع يك عين است.

اين اوراق به دو دسته تقسيم مي‌شوند:
دسته اول: سندهاي اجاره اموال وقفي و يا مشابه آن
اين در موردي است كه به عنوان مثال, زميني وقفي يا زميني كه اداره آن دراختيار شهرداري است وجود داشته باشد و متولي وقف و يا شهرداري به‌منظور جذب سرمايه لازم براي احداث بنا در زمين تحت اختيار خود، سندهايي را صادر نمايد؛ به اين صورت كه با دادن آن‌ها به مجموعه‌اي از افراد, مبالغي در چارچوب عقد اجاره از آنان دريافت كند و دارندگان سندها نيز در موعد مقرر از منافع سكونت در بناي احداث شده در آن زمين استفاده نمايند. در اين گونه از اوراق اجاره، شهرداري يا مرجع مشرف به زمين‌ها از وكالت صاحبان سندها براي اجاره دادن مجدد آن‌ها به افراد ديگري برخوردار است.

ابعاد و ويژگي‌هاي اين دسته از سندهاي اجاره را مي‌توان به صورت زير ارايه نمود:
۱ـ عقد اجاره ميان ناظر يا مشرف از يك طرف و اشخاص متعدد از طرف ديگر صورت مي‌گيرد؛
۲ـ مشرف يا ناظر با استفاده از مبالغي كه در ازاي واگذاري سندهاي اجاره دريافت مي‌كند به سرمايه گذاري در زمين تحت اختيار خود دست مي‌زند؛
۳ـ از جانب دارندگان سند به مشرف يا ناظر وكالت داده مي‌شود تا وي بتواند حق انتفاع از مال الاجاره را از جانب آن‌ها به افرادي كه در نهايت از منافع حاصل از اجاره بهره‌مند مي‌شوند واگذار نمايد. اين افراد مستأجران نهايي به حساب مي‌آيند؛
۴ـ تمام منافع حاصل از زمين پس از اتمام كار به صاحبان اين سندها تعلق ندارد بلكه بخشي از آن به اشخاص حقيقي يا حقوقي كه وقف و يا ملكيت زمين مربوط به آن‌ها است، تعلق مي‌گيرد و مشرف ملزم به پرداخت اين سهم به آن‌ها است؛
۵ـ اجاره دوم و ديگر اجاره‌ها ـ اجاره‌هايي كه بعد از اولين اجاره از طريق انتقال سندها صورت مي‌گيرد ـ آميخته‌اي از اجاره بالوكاله و اجاره بالاصاله است؛ زيرا صادر كننده سند (مشرف و يا ناظر) در اجاره دادن سهم مربوط به دارندگان سندها, بالوكاله و در اجاره دادن سهم مربوط به صاحب وقف و يا اشخاص حقوقي صاحب زمين بالاصاله عمل مي‌نمايد.